Ontwerpparameters - Technieken

Luchtdicht bouwen: een juridische benadering

27 oktober 2014

Een luchtdicht gebouw kan het E-peil met vijf tot vijftien E-peilpunten doen dalen. Het is dan ook normaal dat luchtdichtheid een belangrijk thema is in de implementatie van de Europese richtlijn die bepaalt dat vanaf 2021 alle nieuwe gebouwen Bijna EnergieNeutraal (BEN-gebouwen) moeten zijn. De discussie over deze eis kan vanuit verschillende invalshoeken gevoerd worden. Bij een economische benadering wordt nagegaan of het effect op de bouwkost wordt gecompenseerd door een daling van de woonkost. Vanuit een financiƫle benadering zal onderzocht worden of en hoe het terugverdieneffect dat zich over een lange termijn uitstrekt, kan gefinancierd worden. Naast de vragen met betrekking tot de technische haalbaarheid en de wijze waarop de controle (meten is weten) zal worden georganiseerd blijft tenslotte ook de juridische vraag welke de gevolgen zijn van de hogere technische eisen waaraan een gebouw moet voldoen op de taak en verantwoordelijkheid van de verschillende bouwactoren

Warning: getimagesize(): SSL operation failed with code 1. OpenSSL Error messages: error:14090086:SSL routines:SSL3_GET_SERVER_CERTIFICATE:certificate verify failed in /var/www/vhosts/energiebewustontwerpen.be/httpdocs/modules/phplib/functions-default.php on line 240

Warning: getimagesize(): Failed to enable crypto in /var/www/vhosts/energiebewustontwerpen.be/httpdocs/modules/phplib/functions-default.php on line 240

Warning: getimagesize(https://www.nav.be/upload/artikelcontent/2416/foto/large/foto4.jpg): failed to open stream: operation failed in /var/www/vhosts/energiebewustontwerpen.be/httpdocs/modules/phplib/functions-default.php on line 240

Nu blijkt dat dit (vooralsnog) niet de bedoeling is, zal in deze bijdrage nu meer de impact van een luchtdichtheidseis op de contractuele verhoudingen tussen bouwheer, aannemer en architect worden belicht.

 

Bij het afsluiten van enkele aannemings- en architectenovereenkomsten moet immers rekening worden gehouden met factoren die een rechtstreeks impact hebben op wat de partijen voor ogen hebben.

 

Alle partijen moeten de wettelijk opgelegde eisen respecteren. De bouwheer zal normalerwijze verwachten dat zijn gebouw beantwoordt aan de van toepassing zijnde normen en Technische Voorschriften.  Partijen moeten overeenstemming vinden over het al dan niet toepassen van de STS. De verantwoordelijkheden moeten afgelijnd worden.

Decreet, norm, STS

 

In een reglementair opgelegde eis controleert de overheid de naleving van de opgelegde verplichting door in de wet een controle- en handhavingsregeling uit te werken. Wie de wet niet respecteert, zal zich derhalve niet alleen moeten verantwoorden tegenover zijn contractant, hij zal tevens een door de overheid opgelegde boete moeten betalen als sanctie voor de overtreding.

 

Normen zijn de binnen de bouwsector gemaakte afspraken over de specifieke kenmerken van een product, dienst of proces. Normen weerspiegelen goed vakmanschap maar  zijn, ondanks de wettelijke goedkeuring, geen wet. Ze verschillen van reglementair opgelegde eisen omdat de overheid niet rechtstreeks toeziet op de naleving ervan. Discussies over het al of niet respecteren van een norm hebben dan ook een privaatrechterlijk karakter.

 

Dit wil zeggen dat de discussie tussen de contractpartijen wordt gevoerd zonder dat een inbreuk aanleiding kan geven tot een sanctie onder de vorm van een boete die aan de overheid moet worden betaald. Dit betekent echter niet dat het overtreden van een norm altijd ongestraft zal blijven. Als een inbreuk (zoals overigens voor elke onvoorzichtigheid het geval is) een lichamelijk letsel veroorzaakt, dan kan dit leiden tot een correctionele veroordeling wegens (onvrijwillige) slagen en verwondingen. De glasnorm is hiervan een goed voorbeeld. De overheid controleert de naleving van de norm niet maar sanctioneert wel als een overtreding aan de basis ligt van een ongeval. Partijen kunnen derhalve beslissen om de norm niet toe te passen. Ze zullen wel aansprakelijk zijn indien hierdoor schade aan derden wordt veroorzaakt.

 

De STS (Spécifications Techniques unifiées-eengemaakte Technische Specificaties) zijn een hulpmiddel om typebestekken op te stellen. Ze bevatten beschrijvingen over de wijze waarop een product moet toegepast worden en hoe de keuring, verwerking en controle zal gebeuren.

 

De STS zijn alleen een hulpmiddel en niet bindend. Partijen bepalen derhalve volkomen vrij of en welke STS op hun contractuele verhouding van toepassing zal zijn. In overheidsopdrachten wordt evenwel altijd verwezen naar de STS.

 

Tot voor kort respecteerde de overheid een zeer grote vrijheid van haar burgers bij het bepalen van het kwaliteitsniveau waaraan een gebouw moest voldoen. De verplichte bijstand van een architect als exclusieve ontwerper en controleur, ingevoerd bij wet van 20 februari 1939 was voor haar een voldoende garantie voor kwaliteit. Haar tussenkomst beperkte zich tot het opzetten van de structuren waarbinnen normen, STS en ook Technische Voorschriften tot stand konden komen.

 

Het decreet van 22 december 2006 heeft daarin verandering gebracht. Duurzaamheid is via het EPB-decreet een politiek-maatschappelijk thema geworden. Duurzaamheid is een politiek thema geworden zodat de overheid het niet langer aan zijn burgers wilde overlaten om al dan niet energiezuinig te bouwen. Besparen op energie is niet langer een individuele keuze maar een maatschappelijke plicht.

 

Het EPB decreet gaat derhalve veel verder dan een norm of STS die de energieprestaties van een gebouw tot voorwerp heeft. Zoals hiervoor al aangehaald, worden normen en STS bindend door de afspraken die partijen wat dat betreft in hun overeenkomsten maken. De contractuele vrijheid wordt hierdoor niet of nauwelijks beperkt. Het decreet verplicht daarentegen alle betrokken partijen de wet na te leven en beperkt op die wijze de individuele vrijheid.

 

Nu het E-peil in de toekomst nog verder zal moeten dalen en iedereen het erover eens is dat luchtdichtheid daartoe in belangrijke mate kan bijdragen stelde zich de vraag of luchtdicht bouwen een afzonderlijke verplichting moest worden ofwel één van de opties kan zijn die de bouwheren kunnen kiezen om het wettelijk opgelegd E-peil te realiseren.

 

 

Belang van de keuze

 

De keuze tussen de twee mogelijkheden heeft verstrekkende gevolgen: als specifiek wettelijke verplichting moet een specifiek controle- en handhavingsbeleid worden uitgewerkt. Dat dit aanleiding kan geven tot complexe situaties waarin degene die administratief verantwoordelijk is voor de boete technisch meestal niet in staat is om de boete te vermijden werd in mijn bijdrage in de studie van het VEA uiteengezet.

 

Als het alleen één van de maatregelen is om het wettelijk opgelegd E-peil te bereiken kan het bestaande handhavingsbeleid uitgewerkt in het EPB decreet echter wel behouden blijven. Hoe luchtdichtheid (technisch) wordt bereikt en op welke wijze het resultaat moet gecontroleerd worden kan dan uitgewerkt worden in bijvoorbeeld een STS (of een norm).

 

Uit de hierboven vermelde studie van het VEA blijkt dat er een algemene consensus is om meer aandacht te besteden aan luchtdicht bouwen vermits luchtdichtheid een belangrijke rol zal spelen bij de realisatie van de doelstelling om tegen 2021 alleen nog BEN-gebouwen op te richten. Uit de studie blijkt echter evenzeer dat er geen eensgezindheid bestaat over de vraag of een minimale luchtdichtheidseis in de reeds bestaande energieprestatieregelgeving moet worden opgenomen.

 

Intussen heeft het VEA duidelijk gemaakt dat de luchtdichtheid (vooralsnog) niet zal ingevoerd worden als een specifieke eis vermits eerst heel wat obstakels opgeruimd moeten worden, zoals het creëren van een maatschappelijk draagvlak en het uitwerken van (betrouwbare) meet- en controleprocedures.

 

Dit neemt uiteraard niet weg dat luchtdichtheid ook in de toekomst een steeds belangrijker plaats zal innemen in het debat. Hoe strenger het E-peil hoe meer luchtdichtheid een voor de hand liggende of zelfs noodzakelijke methode zal worden om het wettelijk opgelegd resultaat te behalen.

 

Wie nu of later voor luchtdichtheid opteert heeft er dan ook alle belang bij om bij het

Afsluiten van de architectenovereenkomst, aannemingsovereenkomst(en) en studieovereenkomst(en) bij die eis stil te staan en duidelijke contractuele afspraken te maken. We gaan hierna dan ook dieper in op de aard van dergelijke afspraken en de verantwoordelijkheden die daaruit kunnen voortvloeien.

 

 

Inspanningsverbintenis vs. Resultaatsverbintenis in de contractuele afspraken

 

In het verbintenissenrecht wordt traditioneel een belangrijk onderscheid gemaakt tussen de resultaats- en inspanningsverbintenissen.

 

Wie zich ertoe verbindt een inspanning te leveren om een conventioneel overeengekomen doel te bereiken zal alleen aansprakelijk kunnen worden gesteld indien hij niet volgens de algemene zorgvuldigheidsregels heeft gehandeld. Wordt het beoogd resultaat niet gehaald dan zal zijn handelen of zijn niet-handelen getoetst worden aan wat een normaal zorgvuldige vakman in dezelfde omstandigheden zou gedaan hebben. Dit betekent in concreto dat zal nagegaan worden of de normen en TV’s werden gerespecteerd (tenzij anders werd overeengekomen) vermits aangenomen wordt dat een goed vakman deze kent en correct toepast. Het bewijs van een fout berust bij diegene die beweert dat zijn contractant nalatig is geweest.

 

Het belang van normen en STS treedt hier naar voor. Zij zijn het ijkpunt voor de beoordeling van zorgvuldig en goed vakmanschap. Werd gehandeld conform de norm, TV of STS dan zal er veelal geen verantwoordelijkheid zijn. Is dit niet het geval, dan ligt de conclusie voor de hand dat niet werd gehandeld met inachtneming van de regels van het goed vakmanschap.

 

Bij een resultaatsverbintenis echter verplicht degene die zich verbonden heeft zich tot het realiseren van het vooropgesteld resultaat. Wordt het resultaat niet bereikt? Dan moet degene die zich verbonden heeft zelf het bewijs leveren dat het niet behalen van het resultaat hem niet kan aangerekend worden maar dat het falen moet toegeschreven worden aan een vreemde oorzaak. De bewijslast wordt derhalve omgekeerd.

 

Een aannemingsovereenkomst, architectenovereenkomst en ook studieovereenkomst bevat een resem verbintenissen die tot één van beide categorieën behoren. De kwalificatie van elk van deze verbintenissen als inspannings- of resultaatsverbintenis wordt door verschillende factoren bepaald. Zo spelen ondermeer de traditie, de aard van de verbintenis, de contractuele afspraken, de graad van specialisatie en opleiding van de verbintenisnemer allemaal een rol. De opdeling is trouwens een dynamisch gegeven. Inspanningsverbintenissen worden door de steeds groter wordende technische mogelijkheden en verder doorgedreven opleiding en specialisatie resultaatsverbintenissen.

 

Wanneer de wet zelf een (minimum)resultaat oplegt, dan krijgt de verbintenis uiteraard het karakter van een resultaatsverbintenis. Niemand wordt geacht de wet niet te kennen…(wat niet hetzelfde is als zeggen dat iedereen geacht wordt de wet te kennen vermits het voor iedereen duidelijk is dat dit materieel onmogelijk is. Het is wel redelijk om te eisen dat wie iets doet ook vooraf informeert welke regels hij moet respecteren en nagaat of hij in staat is om ze te respecteren.)

 

 

Conventionele afspraken m.b.t. luchtdichtheid

 

Wetten kunnen een dwingend of aanvullend karakter hebben. Dwingende wetten moeten zoals gezegd gerespecteerd worden en partijen kunnen hiervan niet in hun onderlinge afspraken afwijken. Ze mogen wel strengere eisen overeenkomen.

 

Zo lang luchtdichtheid op zich geen wettelijk opgelegde eis is kunnen de bouwpartners hierover dan ook in alle vrijheid afspraken maken.

 

Zij kunnen zelf bepalen of de vooropgestelde (graad van) luchtdichtheid als een inspannings- dan wel als een resultaatsverbintenis moet worden uitgevoerd. We gaan er echter vanuit dat bij luchtdichtheid alleen het resultaat telt. Alleen “zijn best doen” heeft weinig zin vermits de bijkomende investering van de bouwheer bij het niet behalen van het resultaat volledig of in belangrijke mate verloren gaat.

 

Wie conventionele afspraken wil maken m.b.t. luchtdichtheid moet niet alleen de doelstelling nauwkeurig definiëren. Er moeten ook afspraken worden gemaakt over de wijze waarop de controle zal worden uitgevoerd. Een STS waardoor een uniforme regeling wordt ingevoerd die een objectief en betrouwbaar resultaat mogelijk maakt, is hier het meest voor de hand liggend instrument. Dit is ook de piste waarvoor het VEA opteert. Vermits de resultaten van de meting in rekening worden gebracht voor het bepalen van het E-peil is zij vragende partij om alleen metingen die werden uitgevoerd volgens de STS of een daarmee gelijkgesteld buitenlands kwaliteitskader in een EPB-aangifte te aanvaarden.

 

Ook de afspraak wie de meting zal uitvoeren is belangrijk. Uit de stakeholdersbevraging bij de voorstelling van de door het VEA bestelde studie blijkt dat een grote meerderheid ervoor opteert dat de meting kan worden uitgevoerd door iemand die bij de werken betrokken is op voorwaarde dat hij hiervoor gecertificeerd is en ook steekproefsgewijze controles worden uitgevoerd. 40% was daarentegen van mening dat de meting moet uitgevoerd worden door een neutraal persoon.

 

Persoonlijk, en vanuit een zuiver juridische invalshoek, ben ik groot voorstander van een meting uitgevoerd door een neutraal persoon. Dit is de beste methode om discussies over manipulatie en schijn van partijdigheid te vermijden. Wie niet tevreden is met het resultaat kan dan op eigen kosten nog altijd een controlemeting laten uitvoeren. Bij uitvoering door een derde mag uiteraard niet vergeten worden ook af te spreken wie de meting zal betalen.

 

Tenslotte, en om lange discussies te vermijden, moeten ook afspraken worden gemaakt over de vraag wie de verantwoordelijkheid zal dragen en over de wijze waarop de schade zal vergoed worden als uit de meting blijkt dat het resultaat niet werd bereikt. (forfaitaire vergoeding? Terugbetaling van de verloren investering? Vergoeding van de meeruitgave aan energie?) Wat als door het niet realiseren van de luchtdichtheid het wettelijk opgelegd E-peil niet wordt gehaald?

 

Gezien de verschillende soorten aannemingsovereenkomsten is het nuttig de taken en verantwoordelijkheden van elke actor in het bouwproces bij elk van die contracten in herinnering te brengen.

 

 

De aannemingsovereenkomst sleutel-op–de-deur en de promotieovereenkomst

 

De verplichting van een aannemer/promotor die zich ertoe verbonden heeft een kant-en-klaar gebouw op te leveren wordt als een resultaatsverbintenis gekwalificeerd. Wie zich in een dergelijke overeenkomst verplicht om een luchtdicht gebouw op te leveren draagt meteen ook de verantwoordelijkheid voor het resultaat. De bouwheer moet geen fout bewijzen. Het volstaat dat uit de resultaten van de meting blijkt dat het beoogd resultaat niet werd bereikt om de verantwoordelijkheid van de aannemer/promotor vast te stellen. Meteen is duidelijk waarom voor een neutraal uitgevoerde meting wordt geopteerd. Het lijkt mij geen goed idee de aannemer/promotor rechter en partij te maken bij de uitvoering van een belangrijke controle waarbij de bouwheer niet bekwaam is om zelf na te gaan of daarbij alle regels en voorschriften worden gerespecteerd.

 

Naast de aannemer heeft ook de architect eigen verplichtingen tegenover de bouwheer. Op basis van zijn wettelijk monopolie is de architect niet alleen exclusief verantwoordelijk voor zijn ontwerp maar ook voor de deugdelijke controle op de uitvoering ervan door de aannemer(s). Zelfs bij sleutel-op-de-deurwoningen waarin het aandeel van de aannemer/promotor in het concept doorgaans zeer belangrijk is, blijft de architect samen met de aannemer/promotor de volle verantwoordelijkheid dragen voor het concept en blijft de garantie van deugdelijkheid van het concept zowel voor de aannemer als voor de architect een resultaatsverbintenis.

 

De controle op de uitvoering is voor de architect traditioneel een inspanningsverbintenis.

 

Alleen wanneer bewezen wordt dat hij, mits een deugdelijke controle de uitvoeringsfout van de aannemer had kunnen ontdekken en hierdoor schade had kunnen vermijden zal hij verantwoordelijk gesteld kunnen worden voor de schade en/of de herstelkosten.

 

 

De controleplicht van de architect:

 

Bij wijze van parenthesis deze persoonlijke bedenking die wat de architecten betreft op elke overeenkomst van toepassing is:

 

Luchtdichtheid stelt de architecten voor nieuwe uitdagingen. De rechtspraak stelt dat zij hun controle zo moeten organiseren dat zij niet alleen op regelmatige tijdstippen op de werf aanwezig zijn maar (vooral) aanwezig moeten zijn op die ogenblikken dat werken worden uitgevoerd die bepalend zijn voor een correct resultaat. Door zijn monopolie mag de architect de controle niet delegeren aan personen die niet bij de orde zijn ingeschreven en dit ongeacht hun opleiding en ervaring (ingenieurs…). De wet gaat er nog altijd van uit dat de architect, door zijn opleiding de enige is die kan toezien op de correcte uitvoering van alle aspecten van zijn ontwerp. 

 

Voor het bereiken van luchtdichtheid is alles belangrijk en kan de kleinste fout belangrijke (en soms onherstelbare) gevolgen hebben. De rechtspraak zal uitmaken of de architect die de opdracht aanvaardt een luchtdicht gebouw te ontwerpen zich ook automatisch engageert om frequenter op de werf te komen en zijn controle ook anders te organiseren.

 

 

Algemene contractuele afspraken

 

Hierboven werd al de aandacht gevestigd op de noodzaak duidelijke contractuele afspraken te maken. Dit geldt voor alle contracten maar in het bijzonder voor aannemingsovereenkomsten sleutel-op-de-deur en promotiecontracten waar meer dan bij algemene aannemingsovereenkomsten die veelal door de architect werden opgesteld, wordt gewerkt op basis van standaardovereenkomsten die door de aannemer/promotor worden opgesteld en in veel gevallen zonder kritische lezing van de bouwheren worden aanvaard.

 

De gebruikte technische termen moeten in de overeenkomst duidelijk en in een begrijpelijke taal worden gedefinieerd (Wat wordt bv. verstaan onder luchtdichtheid, energiearm, energieneutrale, bijna energieneutrale, passieve enz. Ook alle hierboven vermelde punten moeten stuk voor stuk worden opgenomen.

 

Hoe duidelijker het contract hoe kleiner de kans op lange en dure discussies achteraf.

 

 

De algemene aanneming

 

Bij een algemene aannemingsovereenkomst is de verantwoordelijkheid van de architect dezelfde.

 

Hij blijft verantwoordelijk voor het concept en de controle op de uitvoering. Zelfs als de bouwheer rechtstreeks technische studies heeft besteld, blijft de architect verplicht die studies te controleren en zal hij verantwoordelijk zijn indien hij gebeurlijke fouten die hij met zijn ervaring, opleiding en specialisatie had kunnen ontdekken, niet heeft gesignaleerd.Een monopolie heeft zijn prijs…

 

De aannemer belast met de uitvoering engageert zich in een dergelijke overeenkomst hoofdzakelijk tot het leveren van de inspanning om de hem toevertrouwde opdracht tot een goed einde te brengen. Wanneer uitvoeringsfouten worden vastgesteld moet de bouwheer de fout van de aannemer en zijn schade bewijzen. Om de bewijslast te verlichten is het daarom belangrijk te bepalen dat de aannemer zich ertoe verbindt de werken uit te voeren met inachtneming van alle voor de opdracht relevante wettelijke voorschriften, normen, STS’en en TV’s.

 

Indien de bouwheer wenst dat luchtdichtheid wordt gegarandeerd, dan moet hij die eis als een resultaatsverbintenis in de aannemingsovereenkomst laten opnemen. Ook hier moeten dezelfde contractuele afspraken (duidelijke afspraak over het vooropgesteld resultaat, meting, controle, schade) worden gemaakt als het geval is in de hiervoor beschreven promotie/ sleutel-op-de-deurovereenkomst.

 

Wanneer de bouwheer opteert voor de verticale uitvoeringsstructuur blijft de algemene aannemer tegenover de bouwheer verantwoordelijk voor de gebeurlijke fouten van zijn onderaannemers.

 

Wanneer echter wordt geopteerd voor de horizontale structuur is de vaststelling van verantwoordelijkheid veel complexer. De diverse nevenaannemers hebben geen contractuele verplichtingen tegenover elkaar. Elk van hen heeft rechtstreeks met de bouwheer gecontracteerd en is rechtstreeks aan hem verantwoording verschuldigd.

 

Gezien de gelijktijdige of opeenvolgende aanwezigheid van de diverse aannemers die onafhankelijk van elkaar werken dreigt het bijzonder moeilijk te worden om de verantwoordelijkheid vast te stellen voor een lek of lekken die slechts op het einde van de (ruwbouw-)werken wordt of worden vastgesteld. Daarbij moet ook rekening worden gehouden met de algemene jurisprudentiële regel dat wie, behoudens andersluidende afspraak, laat verder werken op het werk van iemand, geacht wordt de deugdelijkheid van dat werk te aanvaarden. Zelfs bij een resultaatverbintenis wordt de bewijslast hierdoor omgekeerd…

 

Naast de hiervoor beschreven clausules die in elke overeenkomst opgenomen moeten worden moet bij een verticale aannemingsstructuur ook bijzondere aandacht worden besteed aan de wijze waarop en het ogenblik waarop de controle zal worden uitgevoerd. Bij de controle zal de detectie van het lek/lekken een grote rol spelen voor de bepaling van de verantwoordelijkheden.

 

 

De producenten en leveranciers van bouwmaterialen

 

Ook de producenten blijven uiteraard verantwoordelijk voor de kwaliteiten die zij hun producten toeschrijven. Vermits zij (meestal) de producten leveren aan de aannemers zal de aannemer op hen een verhaalsrecht hebben indien zijn verantwoordelijkheid tegenover de bouwheer zijn oorsprong vindt in een gebrek van geleverd (bouw)materiaal.

 

 

De auteurs van technische studies

 

De architect is verantwoordelijk voor fouten in de technische studies die door hem voor zijn rekening zijn besteld. Als hoofdaannemer is hij in dat geval in eerste lijn verantwoordelijk tegenover de bouwheer ook indien hij technisch niet bekwaam wordt geacht om de fout in de studie bij controle te ontdekken. Het spreekt voor zich dat de architect in dat geval wel een verhaalsrecht heeft op de auteur van de studie.

 

Indien de bouwheer de studie rechtstreeks heeft besteld, is de auteur van de studie rechtstreeks verantwoordelijk voor gebeurlijke fouten of nalatigheden. Zoals hiervoor al uiteengezet blijft de architect omwille van zijn monopolie wel verantwoordelijk voor de fouten die hij had kunnen ontdekken.

 

Belangrijk is hier dat ingenieurs, niet ingeschreven bij de orde van architecten, géén wettelijk opgelegde taken hebben zodat de inhoud van de met hen gesloten overeenkomsten volledig vrij kan worden overeengekomen. Zo kan bijvoorbeeld bedongen worden dat de taak zich beperkt tot de uitvoering van de studie zonder enige controle op de deugdelijke uitvoering. Zij kunnen in dat geval alleen verantwoordelijk zijn voor fouten in de studie zelf. De architect blijft in dat geval als enige verantwoordelijk voor de controle op de uitvoering van zijn eigen ontwerp en de correcte uitvoering van de in onderaanneming of nevenaanneming bestelde studie.

 

 

Verantwoordelijkheid voor een blijvend resultaat?

 

In de inleiding werd erop gewezen dat als luchtdicht bouwen een onmiddellijke meeruitgave met zich brengt die uitgave moet verantwoord zijn door het terugverdieneffect op termijn.

 

De bouwheer zal daarom terecht niet alleen de garantie willen dat het gebouw luchtdicht is bij de inbezitneming maar dat dit nadien ook zo blijft. Wat als uit een nieuwe meting (één of meerdere jaren later,) blijkt dat het gebouw niet meer luchtdicht is door een gebrek in het concept, uitvoering door de verwerking van gebrekkige materialen?

 

Aannemers en architecten zijn 10 jaar verantwoordelijk voor de ernstige gebreken aan een gebouw. Ze kunnen daarenboven voor een zelfde termijn ook aansprakelijk worden gesteld voor de lichte verborgen gebreken die bij de oplevering niet zichtbaar waren en niet ontdekt konden worden.

 

Indien luchtdichtheid wordt beschouwd als een belangrijke kwaliteit waaraan het gebouw moet voldoen en een gebrek de duurzaamheid ervan aantast, dan kan niet uitgesloten worden dat de rechtspraak een gebrekkige luchtdichtheid kwalificeert als een gebrek dat onder de tienjarige aansprakelijkheid valt. Partijen kunnen dit mijns inziens ook conventioneel bedingen, (bv bepalen dat de luchtdichtheid gedurende tien jaar moet worden gegarandeerd…). Dit zou betekenen dat elke eigenaar voor het verstrijken van de tienjarige termijn een controlemeting kan laten uitvoeren en de aannemer en/of architect verantwoordelijk kan stellen indien het gebouw niet langer luchtdicht is door een fout in het concept, uitvoering of materiaal…

 

Indien het gebrek als een licht verborgen gebrek wordt gekwalificeerd, verandert dit in wezen niets aan de verantwoordelijkheid op zich. Lichte verborgen gebreken moeten echter kort nadat ze zichtbaar werden, gesignaleerd worden en bij gebrek aan overeenstemming, voor de rechtbank worden gebracht. In concreto betekent dit dat de bouwheer in dit geval geen 10 jaar zal mogen wachten om een nieuwe meting te doen. Hij zal echter geen rechten verliezen indien hij (bijvoorbeeld) ieder jaar zijn gebouw op luchtdichtheid laat controleren.

 

De garantie op luchtdichtheid gaat derhalve veel verder dan de garantie een luchtdicht gebouw op te leveren. Ook nadien moet het luchtdicht blijven!

 

 

Besluit:

 

Luchtdichtheid verhoogt de technische kwaliteitseisen waaraan een gebouw moet voldoen en dit vraagt een aanpassing (ook gewenning) van iedereen die rechtstreeks of onrechtstreeks bij een bouwwerf betrokken is. Zo lang de luchtdichtheid niet als een specifieke eis in het EPB (of ander) decreet wordt opgenomen, verandert in wezen niets aan de bestaande privaatrechterlijke regels in zake verantwoordelijkheid. Het resultaatgebonden karakter van de verbintenis is wel van aard de kans op verantwoordelijkheid te verhogen. Transparantie in de contractuele afspraken en STS moeten de controle op de naleving van de verbintenis vergemakkelijken en de bewijslast met de daaraan verbonden kosten verlichten. Toch blijven een aantal vragen open. Om dure en lange discussies over verantwoordelijkheid te vermijden is het aangewezen al in de contractfase te weten tot wie men zich zal kunnen wenden in geval van het resultaat niet wordt gerealiseerd. Speelt dit gegeven in het voordeel van de aannemers sleutel-op-de-deur? Heeft het nog zin om te opteren voor een verticale aannemingsstructuur? En tenslotte: staat de techniek op vandaag ver genoeg om niet alleen luchtdichtheid te kunnen garanderen bij de afwerking maar ook een garantie te kunnen geven dat dit ook zo zal blijven?

 

 

Rik Honoré

Uniqum advocaten

Kortrijk

 


Warning: getimagesize(): SSL operation failed with code 1. OpenSSL Error messages: error:14090086:SSL routines:SSL3_GET_SERVER_CERTIFICATE:certificate verify failed in /var/www/vhosts/energiebewustontwerpen.be/httpdocs/modules/phplib/functions-default.php on line 240

Warning: getimagesize(): Failed to enable crypto in /var/www/vhosts/energiebewustontwerpen.be/httpdocs/modules/phplib/functions-default.php on line 240

Warning: getimagesize(https://www.nav.be/upload/artikelcontent/2418/foto/large/foto10.gif): failed to open stream: operation failed in /var/www/vhosts/energiebewustontwerpen.be/httpdocs/modules/phplib/functions-default.php on line 240